专家为什么建议购房者可以在今年赶紧出手买房

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2月6日，人民日报海外版在第二版下半版，用4栏的版面发表了一篇关于楼市的“市场观察”。这篇报道通过专家之口，建议购房者可以在今年下半年出手。

　　央行、银监会房贷新政的影响，借助“北京市社科院经济研究所所长杨松”等专家之口，对普通购房者提出了如下建议：

　　1、2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。

　　2、近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解;另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。

　　虽然紧邻春节，但这篇报道还是引起广泛关注，大家纷纷猜测文章的背景，以及试图透露的政策信号。

　　我的看法如下：

　　1、建议刚需购房者下半年出手，而不是在此次房贷新政之后马上出手，可能隐含着这样的预判：国家对楼市去库存的政策组合拳刚刚开始打出来，目前主要是出利好，为购房者减轻负担、加杠杆，从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力，主要办法是降房价。

　　2、目前楼市政策异常宽松，流动性充裕，一线城市和强二线城市房价很难下降，在这些城市国家采取的是让房价上涨，引发买涨不买跌的心理。但三四五线城市就不同，由于库存量非常大，人口流失或者增长缓慢，未来必然会有针对性的政策，鼓励开发商降价。比如减免开发商的税费，在信贷上有保有压，鼓励降房价。因此，对于这些城市来说，下半年的房价或许比现在还要便宜。

　　3、从近期官方在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”所采取的手法看，未来楼市去库存可能会有所参照。其核心特点是：政府强势出手，辅以具有很强针对性的信贷、财税政策。所以，未来三四五线城市的开发商，或许会在政策具体指导下被迫降价。

　　楼市新政，这10个城市最受益!

　　中国央行2日发文称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　也就是说，首套房首付比例最低可以降低至20%!比原来的30%下降了整整10%。这意味着，人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.3升至1:5!

　　从去年来一系列的政策和政府表态来看，“去库存”已经成为房地产行业的“重中之重”。

　　由盛转衰房地产已进入“青铜时代”

　　中国社会科学院财经战略研究院邹琳华在《上海证券报》发文称，从中长期趋势看，人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。中国楼市的“白银时代”已提前结束，由此进入光华黯淡的“青铜时代”。

　　文章指出，从2005年7月开始的人民币对美元持续十年的单边升值，营造了极宽松的资金氛围，有力助推了中国房价的快速上涨。

　　如今，人民币对美元单边升值阶段告终，开始进入双边波动、贬值预期为主的新阶段，这可能是楼市由盛转衰的重要标志。它本身就是对中国楼市“黄金时代”及随后“白银时代”提前结束的再确认，中国楼市可能由此进入光华黯淡的“青铜时代”。

　　对此，文章解释称，之所以会得出这个结论，是因为人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市：

　　展望2016年，我们有以下两个前瞻性的判断：

　　其一，新房市场量减价增，高库存压力将持续。

　　根据国家统计局资料显示，2015年新房市场商品住宅土地成交、新开工等供应性指标大幅回落，预计2016年中国内地新建商品住宅市场新增供应量会出现明显下滑，累计销售层面，成交量预计会较2015年有所减少。然而，考虑到当前地价仍在攀升，特别是一线城市和需求量较大的二线城市，2015年土地市场较热，新房产品高端化，2016年新建商品住宅价格有可能存在结构性上涨的压力，中国内地新房住宅交易额有可能较2015年仍会有所上升。

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　　其二，二手房市场总体稳定，区域市场将出现分化。

　　在持续的房地产支援性政策和信贷宽松背景下，2015年二手房成交量达到了历史高位。一线城市中除广州外，北京、上海、深圳交易几乎翻倍，二线城市也出现快速增长，二手房市场占比有明显提升。

　　此政策一出，政府去库存的力度又上升了一个高点。那先来看看，迄今为止，国家围绕去库存所采取的几个强有力措施的表现。

　　一、史上最低的利率

　　最新监测数据显示，目前5年期基准利率是4.9%，全国房贷市场利率持续下行，首套房平均利率为4.6%，创历史新低。据人民网报道，本月，房贷利率最低的十大城市为广州、北京、天津、上海、无锡、重庆、珠海、成都、青岛、南京。其中广州4.22%，北京4.25%，天津4.28%，上海4.31%。普遍预测，2016年央行将有两次降息，每次再降50个左右的基准点。

　　二、首套房首付是金融风暴以来的最低，二套房首付也是接近史上最低。

　　昨天发布的新政提到，首套房首付之前原则上是25%，现在可以向下滑动5个百分点。而对于首套房房贷未结清的家庭，二套房首付调整为不低于30%。而在这之前，许多城市的二套房首付是4至7成，少数城市是3成。

　　三、对投资性需求的认可。

　　这一点，至关重要。过去政府只允许一个家庭最多购买两套房，抑制投资性需求。2015年中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这是史无前例的!

　　四、购房入户，购房有财政补贴和免税等优惠。

　　全国多地均已实行购房入户政策，多地也已出台财政补贴，甚至免税等政策。

　　通过上面四点，足见政府出手去库存力度之大。那么在如此大力度去库存的背景下，全国最受益的非限购城市有哪些?

　　还是和我之前地观点一样，最受益的就是强二线城市，例如南京、苏州、武汉、重庆与厦门。其次就是具有人口增量省会城市，例如合肥、南昌、济南、郑州与南宁。

　　为什么这样说呢?先来看组数据。

　　从图中可以看出，南京、苏州、武汉、重庆与厦门库存量消化周期都在平衡线之下。这几个城市都是经济实力雄厚的强二线城市，且这几个城市的这几年的人口增量除了武汉，其他都不弱，这在我之前的写的文章中都有数据说明。武汉，虽然人口有所下滑，但是其经济实力非常雄厚，湖北省2015年GDP总量为29550.19亿元，增速为8.6%，总量排名全国第八。且地理位置独特，是内陆地区最繁华的都市。

　　合肥、南昌、济南、郑州与南宁，都是省会城市，去库存周期也比较短。再加上一线城市人口“天花板”的设立。这将使得全国人流量流向发生变化，中东部地区的省会城市具有绝对的人口竞争优势。人口是决定房价的首要因素。

　　新政之下，一线城市的情况又如何?

　　广州，最近正在研究取消限购政策。一旦，限购被取消就能直接享受得到新政福利。将对广州房价“推波助澜”。

　　上海，基本上没什么库存压力。全国去库存周期最短排行榜第四。今年四个一线城市，最看好的就是上海。

　　北京，楼市具有很大的不确定性。由于首都规划调整，许多行政机关都搬到了通州，人口也将向外迁移以减少北京中心的压力。这将给房价一个不确定性。据中国房地产报报道，北京正在酝酿换房零税费政策，若能顺利实施，对楼市将是一重大利好。

　　深圳，新政虽圈定的是非限购城市，但是二三线城市楼市的整体向好对一线城市楼市具有支撑作用。2015年深圳房价涨得太猛太凶，2016年基本上不会再出现去年那样的局面。预估今年深圳房价会出现震荡。