自去库存大幕拉开以来 对“限购”政策的议论从未停止过

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自去库存大幕拉开以来，对“限购”政策的议论从未停止过。

自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

不过2014年后，限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消限购。

1北上深仍坚挺 相比之下，市场更关心的是四大一线城市能否放开限购。但在房价仍坚挺以及控制超大城市的人口规模的情况下，北京、上海和深圳肯定不会放松限购。

中国指数研究院数据显示，2015年北上深三大一线城市的房价持续上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，深圳市区不少楼盘的房价更是翻了将近一番。

深圳房价上涨了有其特定原因。首先深圳地少人多，供应量非常小，消化库存只需4、5月。而且深圳户籍人口只有300多万，外来常住人口有700多万，管理的总人口达到2000万，但一年新房成交量也就三、四万套，二手房比较活跃，投资氛围很浓厚。

外界担忧，不少外来工会因为深圳的高房价而离开深圳。根据深圳目前房价，如果放开限购，后果难以想象。在这种情况下，深圳不但不可能放开限购，而且有可能进一步收紧部分政策。实际上，因为房价暴涨，近日深圳多家银行收紧房贷政策限制中介炒房。

1月29日下午，上海市人民政府举行记者招待会，上海市市长杨雄表示，房地产市场这两年变化起伏比较大，2014年是量跌、价稍微跌了一点，到了去年又是量价齐升。从上海市政府来说，一直是贯彻这样一个指导思想，就是保持上海房地产市场的平稳发展。从去年的情况来看，交易量上升地比较快，房价也有所上升。“下一步，我们还是坚持现在的调控政策，主要还是限购。”杨雄说。

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在北京近期召开的北京两会上，北京市委书记郭金龙谈到为何不放开房地产限购时表示，2015年北京GDP增长是6.9%，如果房地产方面稍微放一放，达到7%或者8%不是问题，“但是能放吗?资源和人口方面考虑，不能放了，我们现在不追求这种数据”。他表示今后在房地产方面更多考虑推出保障房、租赁房等政策。

也就是说，目前对北、上、深来说，限购并非是“过时”的政策，在现有的条件下，限购仍十分必要。

2广州已具备松动条件相比北、上、深，广州的限购政策最有可能松动。在近日召开的广东省两会上，有不少代表、委员均认为广州有放松限购的条件和必要。

据中国指数研究院2月1日发布的百城价格指数，2016年1月份，北上广深四城的房价分别为35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。广州的房价不如其他三个一线城市的一半，甚至也不如二线城市厦门。

从供应量上看，广州的供应量十分充足。目前广州的可售库存895万平方米，消化需10个月以上;未售面积1866万平方米，处于历史次高位。从供应区域来看，外围区域集中了80%，从供应量和结构来看，广州的外围区域具备了局部放开的条件。

今年广东省政府工作报告提到，稳定住房、汽车等大宗消费，取消过时的限制性措施，有效释放住房刚性需求和改善性需求。

除了供应量大，广州房地产投资氛围一直不浓，外地人到广州买房的也不多。上海、北京都是全国的、甚至全世界的购买力去买，深圳也是全国的购买力去买。深圳不仅金融证券产业突出，在高新技术产业如互联网创新产业也十分突出。目前金融和互联网两大行业是收入最高的两个行业，这方面无论是深圳还是北京、上海都十分突出。

相比之下，目前广州仍以传统工业、传统商贸为主，在金融、互联网这些领域发展比较滞后，近年来广州产业结构转型升级不够理想，人口吸纳能力正在减弱。例如，作为“千年商都”，广州有着全国最好的各种专业批发市场，但电商发展却比杭州等地要相对滞后。

无论是产业结构、人口流动等综合情况，广州都无法和北上深相比，广州作为一个以本地消费为主、供应比较充足的城市，同时城市一体化使得需求外流的格局之下，是具备放松限购的条件的。

3三亚将失守2015年12月召开的中央经济工作会议提出，要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。新的一年，类似限购等限制性措施是否取消成为外界关注的焦点。

这其中，三亚有望率先放开。去年12月，在三亚市游客中心，三亚市相关负责人向媒体透露，根据最新的中央经济会议精神，要取消房地产过时的限制性措施，所以现在三亚房地产也将取消所有限制性政策。

哪一个先失守，拭目以待。