2017该如何炒房？炒房新姿势

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1、城市层面：越是高房价的城市，一旦暴涨，暴涨得就越厉害。

  中国城市化发展至今已经有30年之久，经过了这么长时间，过了3万均价的城市，和至今仍处于1万以下均价的城市、处于1万-3万中间均价的城市，有着截然不同的房价基因。

  为什么这么说?不论是炒作也好，还是典型的GDP推动也好，房价能过3万，说明这个城市自有其过人之处。例如厦门，虽然GDP垫后，但其美丽的风景、温和的气候、美味的小吃，使得这里成为中国最具旅游效应的特区城市。再比如北三县之一的燕郊，目前房价3万5，虽然自身工业、交通等影响经济的因素都不发达，但因为它是离北京最近、首套房不限购的卫星城，所以也有其地段价值。

  而在经过了这一轮全国性的普涨，至今均价都没过一万的城市，也有其天生的逆房价特性。例如西安和重庆，前几个月还有人说去西安、去重庆炒房，实际上这两个城市经过这么多年发展，如果房价能被炒起来，早就被炒起来了。而据星子观察，在炒房客的助力下，重庆照母山片区仅仅是涨了3000-5000一平米，这在全国大多数暴涨城市如合肥、厦门来看，着实微不足道。

  由此，星子以新房均价1万、3万为界限，划定三类城市：过了3万均价的高房价城市，低于一万均价的低房价城市，以及均价处于1万-3万的中房价城市。这三类城市，即使同处于全国普涨的大环境下，其对房价的反应能力也不一样。

  比如说，3万均价以上的城市，一旦启动暴涨，连续破四五万均价的“房价警戒线”，是一个很自然的事情。以厦门为例，其房价从“3-2-1”格局到“5-3-2”格局，足足用了5年。而从“5-3-2”到“8-5-3”的格局，从16年4月的同安事件开始计算，厦门仅用了不到9个月就完成了。其具体跳涨过程如下：

  2011年，厦门本岛高端项目突破3万元/㎡，岛内整体均价逼近2万元/㎡，岛外项目均价达到1万元/㎡。2016年初，岛内高端盘售价超5万元/㎡，岛内整体均价3万元/㎡，岛外普遍2万元/㎡。这样的状况一直持续到2016年4月同安的横空出世。当时这个的楼板价高达2.58万/㎡，而厦门岛内的整体房价才3万/㎡。在这样的爆炸性投资机遇的引领下，厦门进入暴涨模式，集美杏林湾和海沧马銮湾迅速从2万的均价跳涨至3万，带动厦门所有湾区上涨;岛内均价更是一路领涨至5万，思明区筼筜湖片区、五缘湾片区更是出现超过8万-10万的高价楼盘。(写到这里我又收到一条消息，五缘湾片区惊现报价12万一平的二手房源，五缘湾整体均价已破8万，半个月涨了整整一万!算下来，五缘湾的房产每天每平增值666元!这样的暴涨，可比长沙、成都、杭州的暴涨强多啦。)

  而对于3万以下均价城市的暴涨，即使是翻倍暴增，也很难比得上高房价城市的暴涨。最典型的是合肥楼市，从2015年年底的9000均价涨至如今的1.8万均价，上涨了一倍。但同样是一倍，厦门房价岛内的涨幅就远超合肥(厦门是从3万涨至5万多，计算单位是万;合肥从9000涨至1.8万，计算单位仍然是千;虽然从收益率的角度来看，同样多的钱持有合肥多套房子的收益，可能比持有厦门一套房子的收益要高，但持有风险和税负、贷款风险也成倍放大)。

  而对于城市均价低于1万的城市，即使开始暴涨，也会很快偃旗息鼓。因为越是高房价的城市，越不在乎涨价，而且一涨就是涨几千、涨一万。典型例子如北京门头沟、朝阳东坝、通州区域，从2015年3万的均价，涨至如今6万的均价;而越是低房价的城市，因为自身的房价基数较小，稍微涨个一两千就可能形成巨大的百分比涨幅，(国家管控都是看百分比涨幅，不看具体的房价)，政府对此有压力，虽然不明着限购，却暗地里限制预售价格、限制网签和预售证发放，这比明着限购的效果好多了，房价很快保持平稳。

  由此，同样大的涨幅，高房价的城市是涨几万，中低房价的城市是涨几千，单单从收益和风险两个指标来看，炒房还是该去高房价城市炒。

  2、地段层面：越是核心地段，就越是暴涨。

  在过去的两年中，最先开启暴涨模式的是四大一线城市之一的深圳。而深圳涨得最厉害的区是哪个区?毫无疑问是南山区、福田区。特别是深圳湾一带，均价已达12万以上。

  而我上周发布的文章《珠江新城或将迈入16万时代》里，2017年广州这轮补涨，也会是珠江新城等核心区领涨;二线城市里的长沙，自去年8月的补涨，涨得最厉害的仍然是市中心核心地铁房和江景房;最近还在上涨的成都楼市，市中心和城南板块的涨幅依旧最大;即便是三线城市都算不上的三河燕郊，也有一个燕顺路的核心。未来平谷线开通以后，最大的利好一定属于燕顺路商圈(燕郊北区)。

  所以对于从一线城市回来二线城市“返乡置业”的朋友，星子认为，只要首付足够的情况下，一定要买在成熟的核心区。千万不要买在郊区等补涨。不论房子涨不涨，核心区起码保值;一旦上涨，其涨幅也远超郊区。

  3、项目层面：越是好房子，越是容易上涨。

  同样的地段，是选贵一点的好房子，还是选便宜的差房子?

  我的答案是：一定要选好房子。

  你可能认为我是“宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐”，但不得不说，好房子即使价格上暂时没有优势，也更容易出手。(只要价格不是高得太离谱)

  上周末，我在去燕郊考察的路上遇到一位80岁的看房老人，他1995年退休前是个医生，炒房20年，在燕郊拥有四套房，在北京拥有20多套房。目前，他全家两个儿子两个女儿都不再工作，全靠炒房维持。

  而他在炒房方面的秘诀是：永远只选好的城市、好的地段、好的房子，持有四五年后套现，继续买更多更好的房子。

  在网络媒体里还出现一位炒房大神，他买房的逻辑更简单：永远只跟着地铁规划买，永远只买准地铁房。

  为什么?因为地铁就是人流、财流、信息流的管道，一个城市的内在价值，一定是沿着地铁管道流动的。即便政府开发新区，或者某区域落实万达广场、游乐园之类的利好，也会最终反应在地铁规划上。对他而言，利好也是有排名的，最大的利好一定是地铁红利，其次才是配套或者新区建设。只要抓住了地铁利好，其他配套的利好一定可以通过地铁站的间距反应过来。买准地铁房，在地铁大利好还没爆出的情况下投资，在地铁通车以后，一定可以迅速实现升值。而不买地铁现房，是因为地铁利好已出尽。(也正因为这样，所以环京楼市他只看得上燕郊、固安等有地铁规划的区域，其他如霸州、武清等则担心难以出货)

  由此，这位炒房大神，已经是中国最成功的炒房客了。别人再多的区域价值分析、再多的炒房技巧，收益率也没有这位大神高。

  4、垫着脚尖买

  以上就是我对买房的三大建议。可能您觉得很简单，或者有一些谬误之处，但是随着大家经济和生活水平的提高，“人人都想要更好的房子”这种欲望，却是越来越强烈了。中国的房产，实际上也是建立在这种欲望之上。