杠杆不支撑 房价还能“涨”多久

今年楼市冰火两重天——十一之前都在议论房价还能涨多久，十一之后依然是议论房价还能涨多久。只不过这两个“涨多久”是不一样的，前者是在金融杠杆、政策推动等因素的影响下，房价疯涨，尤其是一线城市，房价高到普通老百姓可能两辈子都买不起一套房;后者则是在一系列新政抑制后，房价上涨的势头开始企稳，部分地区房价开始止住上涨势头。

关心房价涨多久，之前一直按照购买力、库存量等常态市场下的变量来分析，现在似乎不适用了;经历了2016年的房价高速上涨，涨到曾经“一辈子买一套房”，现在“几辈子难买一套房”的时候，所有供需之类的数据就显得无力了。事实上，目前待售商品房面积并没有想象的那么乐观，部分三四线城市依旧处于高位，按说房价早就应该疲软，为何还如此坚挺?

可见，供需不是关键。之前笔者撰文论述，如今很多评论也看到了这一点：房价实质上是货币现象，稍微再深入一下，可以说房价目前是一种金融现象。为什么这么说，试想一下，食品再多吃了就行了，煤炭再多烧了就行了，房子呢，无非就是从你手里转到我手里，并没有消失。所以，所谓“去库存”，要说清楚是去谁的库存，又是如何去库存;而且要看这个库存是如何积累起来的。举个例子，假如现在就一套房可卖，但一平米十个亿，而且不许贷款;即便市场严重供不应求，但恐怕也不会出现“疯抢”“坐地起价”“待价而沽”的现象。房价已经超出了普通购房者、刚需购房者，甚至改善性购房者的购买力，因此，金融杠杆直接影响了未来房价的走势。

目前，限贷政策还在加码，比如上海规定，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。北京、深圳、天津也都分别出台了限贷政策，首付最低三成起，部分城市认房又认贷;一方面卡死了一些确实是改善型、或者刚需型购房者的需求，但也确实遏制了利用房子作为金融资产的属性去囤积倒卖的可能。

难道就这样僵持着?等到风头一过，贷款一松，房价还会涨吗?事实上，我们的市场是不断成熟，制度也在不断完善，决策层也在逐步规范整个交易;对于个人而言，还有一系列的改革暗流涌动，比如在税费调控方面，对个人，全面推行银行代发工资模式，将建立统一的纳税人识别号制度，个人财产将全面曝光;境外有投资、资产、置业、理财的超600万余额大户，税务筹划不到位者将面临严查;而万众瞩目的房地产税，在高层看来，只是早晚的事情。

综上，当我们谈论房价还能涨多久的时候，我们是关注存量、信贷、还是汇率市场的变化?当我们讨论刚需者需不需要介入楼市的时候，我们往往忽略了刚需者自身的购买能力，当我们讨论楼市是否值得投资的时候，我们往往忽略了自己对于未来趋势的把控能力。总之，当我们轻言房价涨跌的时候，唯一要谨慎的就是自己的财富会不会在涨跌中沉浮波动。