房产中介快速拓张下的阴影 “双重代表”是纠纷产生的温床

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“不争辩，只负责”，近日，被媒体围攻、屡屡登上头条的链家，对上海中介纠纷事件作出了正面的回应，在其承认自身存在疏忽，并“努力不负所托”之时，所暴露出的行业发展问题，让人不得不冷静沉思——我国房产中介服务业究竟出现了哪些问题?

房产中介快速拓张下的阴影

随着我国房地产行业的发展，作为行业的中介服务业，从小到大、从无序到初步有序，大量的公司如大浪淘沙般兴起又倒下，逐渐形成了目前由几家规模化的公司，呈现群雄割据的局面。

不可否认，作为房地产市场的一个组成部分和市场的介质环境，房地产中介服务机构和人员为房地产交易双方提供房地产市场信息和行情，提供房地产交易中的各种服务，对房地产市场的其它要素，乃至提高市场体系运作效率有着重要的作用。

然而，随着我国房地产中介行业快速发展，在我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范的现阶段，很多行业问题也逐渐暴露出来，如法律法规和行业规范溃乏、行业协会监督力度不够、进入退出机制不够完善等，也因此全国各地出现层出不穷的纠纷事件，成为行业快速发展下的阴影。

“双重代表”是纠纷产生的温床

对照现实的情况，不少人对房产中介存在一大迷思，认为中介成为了买卖的信息壁垒，即“吃了上家吃下家”。实际上，在美国，房产经纪人作为中介，代表买方或者卖方时候的立场是不同的，有买方中介和卖方中介，交易时双方中介“谈判”各为其主，直到交易达成。这种制度下的交易，相比于国内现在一个中介包办买卖双方的制度，就是经纪人既代表买方，也代表卖方的“双重代表”，立场更加中立、公开与透明。

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一方面，我们承认房产中介公司借助于同业组织的优势，能够针对性很强地归集和把握这些信息，大大减少“搜寻”等交易成本，有效缓解房地产市场需求双方的信息不对称性。另一面，不可置否的是，这种中介“双重代表“，才是纠纷产生的温床。链家此次的纠纷事件，呈现出了行业表象上的问题，实则上房产中介纠纷的根源在于制度'

现有法律难满足实际需求

再从法律制度层面来看，房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。例如，1917年美国就已经建立了一整套房地产经纪人制度，涵盖了一般的代理法、契约法、州执照法、州相关法律、联邦法、职业治理规范等多种法律规章制度。这为1937年公共住房政策的出台和1949年《住宅法》的颁布奠定了基础。

而我国相关的法律规章制度主要有：1995年才实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等。

由于规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。由于中介活动涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼、质监、保险、担保等，领域广泛，因而现有法规的广度和深度还远不能满足实际需要。

在我国房地产中介服务业起步晚，市场快速的发展与扩张与相应法律制度建设滞后之间的矛盾，已严重制约了我国的房地产中介服务业的发展。

改变制度从根本上规避风险

在此行业发展背景下，这次上海链家公司的纠纷事件，可能出在链家、我爱我家或者中原地产等任何一家房产中介。而链家的门面最大、业务最广，所以概率最大而已。讨伐链家只是一时解气，改变制度才能从根本上规避风险。

从全国范围来看，完善房地产中介服务法律体系、研究建立房地产中介纠纷处理机制、建立房地产中介从业人员的继续教育培训制度等工作的进一步开展，将逐步减少房产中介纠纷。

子曰：“防祸于先而不致于后伤情。知而慎行，君子不立于危墙之下，焉可等闲视之。”简而言之，即是君子要远离危险的地方。这包括两方面：一是防患于未然，预先觉察潜在的危险，并采取防范措施;二是一旦发现自己处于危险境地，要及时离开。此次，链家事件拉响了行业的警钟，在反省之余，不立危墙之下，应成为各行各业的共识。