2016楼市大变在即?政府大规模救市！

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最近让人们感到嗖嗖寒意的，除了全球股市的巨幅震荡，还有香港楼市持续下滑。现在，中国大陆一线城市楼市看起来依然是美好的，2015年房子都卖得很火。但在去库存的大势之下，2016年楼市生死难料!看，政府终于忍不住救市了!

楼市看起来依然是美好的，2015年房子都卖得很火。但在去库存的大势之下，2016年楼市生死难料!看，政府终于忍不住救市了!

楼市再迎刺激政策。2月19日，财政部等三部门发布文件，调整房地产交易环节契税、营业税。意见表示，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。

最近政府救市手段频频：2月2日，央行发布公告，在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点;对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

民生宏观对此发表评论表示，第一，为什么出台文件?结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。

第二，怎么做?

下一步还有继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，降息可能性不大。

第三，房价影响?

主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。

第四，经济影响?

仅靠房地产不可能改变经济下行趋势。一是销售回暖是局部的，不可持续。二是库存太高，待售+在建超过60亿平米，销售很难传导到投资。

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楼市大变在即?房地产行业或无力反弹

政府出手“救市”，救的不是股市，而是处于危机时刻的楼市。从中央到地方，“救市”行动正在大规模进行。中国楼市，俨然到了最危险的时候。

春节前，央妈将非限购城市的首套房首付比例降低至20%，春节后又提高了住房公积金的存款利率，意在鼓励工薪阶层缴纳公积金，进而刺激楼市交易。这是中央层面的“救市”行动，可谓紧锣密鼓。

而地方政府，房地产去库存已成“政治任务”，江西、内蒙古、福建、重庆多地省政府近期纷纷已出台文件，某种程度可视为“救市”宣言。江西省政府更是提出，要对去库存效果不明显的地方官进行问责。

“救市”运动越轰轰烈烈，某种程度越说明房地产行业的疲乏无力。

其实，不仅是大陆，香港的楼市同样阴云密布，春节后香港一片住宅用地楼面价拍得 19880港元/ 平方米，相比较5个月前同地段同用途的地价竟暴跌七成。这当然是比较极端的例子，但它反映的基本局面是，香港楼市也充满了悲观信号。

在经济周期整体往下回调的趋势下，楼市必然受到拖累，非人力所能扭转。目前，从中央到地方正在展开“救市”，如何看待不同地区的房价走势，下面两点值得注意：

1。北上广深依然实行限购政策，因其自发需求旺盛，楼市仍旧坚挺，不需要政府救市，未来一线城市的房价必定是总体稳中有进。该买的，现在就可以买。

2。在库存严重的三四线城市，即使地方政府极力鼓励买房，但如果当地经济乏力，高质量的就业机会有限，留不住人，其“救市”行动很可能会竹篮打水一场空。这些地方的楼市，风险太高。

在中国大陆去库存的呼声下，你以为去国外买房就能赚钱了吗?错错错!别再去加拿大和美国买房了，香港将是个好选择!

面对降至25年来最低水平的住宅销售，香港房地产商为了促销，正在用iPhone手机和红酒券来吸引买家。不过这些小花招并不管用，他们竭力想要避免的降价或许已经是仅剩的选择。

多数购房者并没有因为开发商的种种优惠而上钩，因房地产分析师预测去年9月以来下滑11%的香港住宅价格今年将进一步下挫，跌幅最高将达到25%。

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不过尽管房屋交易量大幅下滑，但房价较近期的高峰仅下跌10%。但是卖房者尚没有绝望到抛售房屋的地步，因此房价目前相对比较坚挺。

回顾下历史，香港房价自2003年的谷底已经上涨370%，并在去年9月达到顶峰，之后开始回调，主要原因是房屋供应的增多以及内地经济增长的放缓。地价的下跌将最终导致房价的下跌，而房价下跌是市场负面情绪的主要指标之一。

更糟糕的是，如原油市场一样，香港市场的房屋供应正快速增加，这给房价带来了下行压力。香港政府1月13日提高其5年新房屋供应目标至97100套，之前的预测为77100套。

下一步也许就是直接降价。由于担心会引起房价跌幅加重的预期，开发商一直不愿意采取这一手段。

高力国际香港公司副董事总经理Antonio Wu表示，显然，无论是终端买家还是投资者都不着急，他们知道房价可能会进一步下跌，与如今价格相比还会有更大降幅。如果房地产商真的想卖，确实需要降价才能提振销售。

恒基地产、信和置业和九龙建业等香港地产商一直没有公然降价，只是采取多种优惠手段，通过抵扣印花税和其他促销形式，最多提供20%的买房折扣。由于需求疲软的同时新屋供应激增，这个策略似乎越来越发挥不出作用。

目前尚不清楚谁会是房地产泡沫破裂最大的受害者：近期香港的地皮都被内地房地产开放商所投的。香港本土的房地产公司并不是很积极。本土房地产公司正在努力消化自己的库存，本地开发商给予新客户的折扣已经超过12%。

然而令人感到意外的是，里昂证券房地产研究主管Nicole Wong表示，香港房地产市场泡沫的破裂尚没有完全开始，因为中国的房地产公司将香港房地产市场当作规避内地资本管制，存放离岸资金的场所。Wong表示，大陆地产公司的出价要高过香港本土公司，因为他们有更低的边际利率，此外因为人民币的贬值，这些公司希望将自己的资本存放到离岸的市场中。

人们可以想象，全球没有比香港更加合适中国内地公司存放资金的离岸场所，而且这些地方是尚未被中国政府冻结的。

同时令人讽刺的是，香港房价的走低是在2012年香港房价上涨导致贫富差距扩大带来争议后，香港政府推出了一系列稳定市场房价措施的背景下发生的。是的，政府现在可以解除这些措施，但是房价现在已经开始下跌。包括美银美林的Raymond Ngai在内的房地产分析师预计，香港政府将会放松之前的措施以希望刺激房价的反弹。

但是，可以完全肯定是房价崩溃将远比目前的情况更加糟糕。标准普尔公司发布研报表示，香港房价已经下跌10-15%。标普表示一旦香港房价下跌幅度达到30%，标普将会下调香港房地产公司的评级。根据标普追踪的记录显示，香港房价暴跌50%是几乎可以肯定的事情。

香港房地产泡沫破裂的最终受益者将是香港本地居民，因为房价终于将再次降至香港居民能承受的水平。根据住房负担能力调查的2015年第三季度的调查数据，香港是全球87各主要城市房价最贵的城市。香港房价中位数是香港人税前年收入中位数的19倍，去年这一数字为17倍。

现在购房者不用再去加拿大和美国买房了，香港将是个好选择。

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救楼市，最大的“核武器”是什么

2016年，是中国楼市去库存的关键年份。稳增长在很大程度上要靠楼市，这已经成为一种共识。

那么，国家现在手里还有什么牌，可以用来救楼市呢?

1、继续降准、降息。

“降准”的全称是“降低存款准备金率”，其实质是增加货币供应量(也就是老百姓(603883)说的印钞票)，直接结果是导致M2增速提升。2015年全年的增速，可能也是最近几年最高的。年初的时候，政府工作报告给出的预测是12%左右，现在看来大大增加了。

降准是增加货币供应量，降息是引导市场利率走低。其结果，都是增加市场流动性，这些流动性不去股市、债市就去楼市。预计2016年会有两次左右的降息，每次0.25%;大概有四次降准，每次0.5%。如果人民币贬值速度偏慢，则热钱外流加快，降准次数会增加。

2、继续降低首付

目前，非限购城市的首套房商业贷款，首付比例基本上都是25%，肯定会下调到20%。此外，非限购城市的二套房、三套房的首付，也有望下调。这其实就是给楼市加杠杆。国家现在对楼市杠杆比较警惕，但最终又不得不加杠杆。

3、开发贷款有保有压

楼市不景气，央行会给开发商贷款放水吗?我的判断是，有保有压。因为国家想推动三四线城市降房价、去库存，同时推动房企重组、去产能。所以，对于一些房企肯定会收紧贷款，促使其降价或者接受重组。而一些大房企，可能获得更加宽松的信贷支持。当年煤炭行业重组时上演的一幕，可能在房地产领域重演。

4、住房公积金制度改革

改革包括几个内容：第一，将更多的人纳入住房公积金体系，享受低利率房贷，比如农民工、个体户;第二，放宽使用限制，可以异地使用，家庭成员、近亲绑定使用;第三，推进“住房公积金质押贷款资产证券化”，其实就是给住房公积金加杠杆，相当于给刚需购买者发放更多的补贴。

5、购房入户、减税、财政补贴

除了部分核心城市，大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市，对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。

6、政府购买积压商品房

在一些城市，政府或许会用现金、土地补偿等方式，向开发商购买积压的商品房，用来做棚户区改造的安置房，政策性住房等。对于低收入阶层，会先租后买，以租金抵房款。

7、改变规划，调整容积率，甚至回收拍卖出去的土地

对于已经拍卖出去的住宅用地，如果销售前景极其不乐观，政府会接受开发商的申请，调整规划，降低容积率，甚至回收没有动工的土地，消化潜在的库存。

8、鼓励个人和企业成立房屋租赁公司

此项政策在2015年年底已经宣布，但尚未落地。未来在非限购城市，会鼓励个人、企业大量收购积压商品房，成立租赁公司，为社会提供租赁房源。这意味着，国家承认了购房者的投资性需求。这类租赁公司在获得贷款、税费等方面，可能获得国家的支持。上述政策里，货币政策是最大的“核武器”，管理层会控制力度。但如果市场坏到一定程度，M2增速可能会达到一个比较高的程度，二套房、多套房贷也许会降低到接近首套房的程度。到那时，房价这条搁浅的船，可能会被波涛汹涌的人民币托起来。