2014年9月-2016以来，个人房贷首付款比例五次大变动

周口房地产：

春节前夕，房贷“门槛”再降，非限购城市首套房首付最低至20%，再次向楼市去库存开战。消息称，降首付仅是开始，一揽子政策，如人口户籍、公积金等政策将择机推出。

梳理 2014年9月以来，个人房贷首付款比例五次大变动

(1)2014年9月，“9·30新政策”：

拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。

(2)2015年3月，“3·30新政策”：

拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%;

使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为20%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%

(3)2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：

拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷买第二套住房的最低首付款比例。款购

(4)2015年9月，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：

在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

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(5)2016年2月1日央行和银监会联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”：

在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%。二套房商业贷款首付比例调整为不低于30%

浮动权力下放，地方个性化政策密集出台

今年2月份央行和银监会发布的通知还显示，地方获得了一定程度的首付比例调整权。在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，“原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。也就是说，首套房首付比例5%左右的调整主动权下放到了各地方金融机构。

以前首付比例都是硬性规定，现在不再一刀切，将首付比例的浮动权力下放到地方，也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。这样，主动权下放到各金融机构后，未来各地人民银行可能会做窗口指导。

目前，房地产市场的分化日趋明显，即使在公认库存较高的三四线城市，也存在着不同的情况。在这一背景下，不难理解为何通知强调了“分类指导，因地施策”的原则，要求央行、银监会各派出机构“加强与地方政府的沟通”，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

接近中央经济决策部门人士认为，中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。

比如河南的政府工作报告明确提出，2016年河南将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展。支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度，鼓励房地产企业跨界发展。

内蒙古的政府工作报告提出，在扎实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策……鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。并将探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

只待时机，“一大波政策”在路上

对于刚出台的政策，市场普遍认为利好房地产行业。但有长期关注房地产市场的从业人员表示，文件留有较大的弹性和余地，要形成明显的拉动效应，还需要后期组合政策的配合。

另外消息显示，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。

其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，全国将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。

根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。

此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。

还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。