贾康：房产税 似近还远？似远还近？

周口楼盘网消息：中国房产税的概念聚焦在现在中央文件里所说的就是加快房地产税立法并实施推进改革。最早在中国的住房保有环节没有税，在改革开放过程中出现了从无到有的趋向，例如2011年重庆、上海两地最早成为房产税的改革试点。其实早在十几年前房产税改革就启动了，只是当时在文件里称为“物业税”，考虑到立法过程比较漫长，允许先行先试，加入住房消费保有环节税收部分。

履职机制先行确立

就房地产税本意而言，可以做广义的解释，也可以狭义地聚焦在房地产保有环节。房地产税改革是要把广义、狭义打通，形成设计方案提交人大、通过立法审批能够执行的住房保有环节税制，要把土地开发、住房建设、交易到保有的全链条租税费进行配套改革的优化整合。

目前，关于中国整个社会经济转轨已经形成了清晰的认识，即市场在资源配置中间要发挥决定性作用，也就是说政府充其量是辅助性、补充性的。因此，在房地产税的改革中，必须发挥政府履职机制，即在基础环节，无论大事小事政府都需要做到位，其中最主要的就是政府拿到钱后如何用好钱?

履职机制的完善可以借鉴国际经验。以美国为例，在经济制度建设的所谓进步时代，有规范的税收预算、公众意愿表达制度安排以及公众可以接受的有基本满意度的法律体系。可以看出，制度建设完成后，一系列的因素促成了美国在200多年的发展空间，并崛起成为世界头号强国。

可以说，美国因为税收问题而独立，在进步时代形成了规范的政府履职机制。美国联邦政府靠直接税中的个人所得税过日子，占整个联邦政府收入的80%以上，当然也包括社保体系的工薪税(工薪税类似于养老等社会保障的小费，在美国直截它称为税，属于直接税的一类)。而美国联邦政府下面设有州，其财产税最低不会低于地方税的40%，最高可以高达90%以上。由此可见，财产税作为地方政府财源支柱的作用非常明显。

美国税制的透明度极高，在普通民众中形成巨大的公信力，同时又有抽肥补瘦的特征。政府只要专心致志优化所在辖区的公共服务、社会环境，其税收问题就会得到根本性的解决。最重要的是面对生产要素中的人力资源，其流动性是无壁垒的，联邦政府以个人所得税为主，极大淡化了其中的区别对待。对于社会成员中的中低阶层，实际的税负相当低，主要在于激励他们在现实生活中寻求自己的发展机会，实现财富积累，但致富后的税收也是非常明确而阳光化的。

因为国情不尽相同，美国税收制度的经验离我国仍然比较遥远。改革开放后，我国房产税在由远到近的认识过程也充满了现实的碰撞。目前，中国的税制结构仍以间接税为主，其中隐含的问题也被越来越广泛地讨论。例如，不少中低收入阶层认为馒头里有税、买月饼也有税，于是开始跳着脚骂人;中国首富登高一呼，倡导个人所得税起征点一万元，下面一片掌声，而其中的隐性因素也值得关注。个人所得税仍然应该调整，中低端应该再降税，而高收入人群，特别是不以工薪收入为主、而是主要依靠其他收入的应该受到超额税收的调节。

争议不断

房地产税由于从无到有，一路争议不断。争议主要集中在如果房地产税实施，要按照改革的方向来推进，而中央则强调立法先行，然后适时推进改革，目前在上海、重庆已经有了试点，上述两种争议在法理上有无硬障碍?多年的研究表明在法理上没有硬障碍。例如，房地产税和土地出让金是什么关系，一个是地租，一个是税收，性质不同。按照国际经验来看，两者并非只能取其一，中国也类似，只是该如何合理协调。目前，中国凡是可以开发的产权都属于国家，如果属于私有土地的不动产，民众觉得住房消费交税是合情合理，为什么国有土地的不动产也要交税呢?以香港为例，其地皮有公有，也有私有，但是地产税每年都要征收。实际证明，通过规范的方法调节相对独立的物质利益主体，并在全社会形成理性的税制选择，事实证明这在实践中是可持续性的。

在现实中，通过对房地产税的激烈争议产生了多种不同的看法。

第一种，对税收是厌恶而反对的，不接受房产税。普遍民众的情绪多纠结在这方面，虽然此种观点很有影响力，但并不能达到理性水平。

第二种，在必要性上对房地产税是承认的，但要实行有一系列的前提，即中国政府拿到这部分收入后怎么用，用得如何。由于透明度很低，老百姓基本不知情，这里会不会涉及腐败问题。如果上述问题不解决，房地产税就没有开征的前提条件。可以看出，这种想法有其合理之处，但是在实际生活中，有可能将其极端理想化。中国是不是只有市场完善、政治清明、政府绩效水平较高后，才能开征房地产税需要进一步讨论。

第三种，强调房地产税有必要性，但非常审慎。这或许和某些官员自身的利益有关，因为他的实际家庭成员名下可能有好多套房，并且有可能不是通过正常手段取得的。此外，福利分房也涉及到既得利益该如何消化。

第四种，房地产税的实施是非常必要的，可以比照美国的具体操作方案，普遍征收。这种观点在公开场合谈的比较少，私下讨论的较多，而且也有一定的影响力。实施房地产税、建立现代税制势在必行，但照搬美国的征收模式没有出路，只会毁了房地产税改革。

第五种，房地产税的改革方向是不可回避的，有其必要性和正面性，但不能照搬美国的普遍征收模式，必须考虑社会可接受的第一单位扣除面积，例如扣除人均多少平米。由于不动产登记制度的具体落实，这些实施起来在技术上没有障碍。关键是具体方案出台后，社会能否接受。例如，第一套房扣除，从第二套房开始征收房地产税，但是会造成另一种不公平。有的第一套房仅仅40平方米，而有的则是400多平方米。不少人认为此方案可能会激发中国新一轮的离婚潮，父母离婚后各自都有一套房，房地产税都不用交了。