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央行“变卦“ 楼市何去何从?

2017年02月05日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:heshaoxin

而就在昨天(2月3日),春节后的第一个工作日,央行才狠狠的逆回购了一把:进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购,中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%,较上期上调10个基点。

周五A股大跌是很多因素合力的结果,但机构仍然认为,A股对央行“加息”反应还不充分。周六央行赶紧变卦,兴许是想给股市一个喘息的机会。但是就近一年逆回购的频率来看,利率上调,货币收紧仍然是长期不变的主题。

由于常备借贷便利的操作利率,一般被视为“利率走廊”的上限,此次利率上调引起了业内人士的高度关注。

目前,对央行这一波加息动作,市场主流观点在于,股市债市楼市都将会受到冲击。特别是热闹的春节之后,颇具指标意义的北上广深楼市情况如何?让数据给出结论。

总体而言,春节假期还是给各地楼市造成较大冲击,所以2017年1月主要大城市楼市成交量均出现不小幅度的下滑,而业界对各地楼市涨跌预期不一,似乎又昭示着2017又是楼市风云诡谲的一年。

经过猴年的火爆之后,全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。上海楼市成交量春节期间爆降71.1%,合肥业主更是呼吁政府救市。

海通证券姜超的观点在于,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

北京:量跌价稳,调控政策不加码

根据北京市住建委公布的官方数据统计,2017年1月全月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量,下滑23.8%。二手住宅方面,2017年1月,北京市二手住宅共签约12860套,环比2016年12月18079套的二手住宅成交量,下滑28.9%。

不过,尽管成交量下滑不少,北京地区的房价表现平稳。

券商中国记者接触的数位房地产中介,包括链家地产、中原地产等相关人士表示,春节期间北京市场交易清淡,旗下一些门店也因为假期关门休息,但房产价格未见松动,表现平稳。

2016年9月30日,北京打响楼市调控第一枪,率先出台“京八条”,紧随其后全国20多个城市相继出台调控政策,至少从目前来看,这一轮楼市调控已经达到预期效果。

2017年1月中旬,北京市人大代表、副市长陈刚明确表示,北京市目前对于楼市调控政策不会加码,当前政策效果不错,会根据北京房地产市场运行情况来微调一些政策,例如土地供应方面,来保证楼市和土地价格的稳定。

上海:新房成交量创7年新低

在春节各地楼市的一片冷清中,上海楼市堪称“最冷”。

根据中原地产数据,1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量的。

具体而言,春节期间上海地区只有8个项目有交易记录,并且所有项目都只成交了1套。而去年同期有24个项目有交易,除了刚需改善外,还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

二手房市场格局与新建住房市场类似,整个市场市场进入“假日模式”。

回顾上海2016年,地产波动贯穿全年,也可能正是基于这些原因,这个城市的楼市仍处“低落期”。

2016年一季度,在全国房地产去库存的背景下,上海市房地产市场量价齐升。贯彻落实“因城施策”,上海率先在3月份出台“沪九条”调控政策,此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播,市场再度出现过热态势。2016年10月和11月,上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。四季度之后,政策效应释放,预期趋于平稳,成交量有所回落。

广州:2016最猛,2017继续

说起2016年的楼市狂欢,在一线城市中一向价格亲民的广州只能让其他城市慨叹,“有过之而无不及”。即便在2016年10月之后,全国刮起调控旋风,广州这厢的房价也止不住上升势头。

目前没有广州市政府的官方数据,但来自房产数据中心统计显示,1月份广州全市网签成交6823套,同比去年(7809套)下降12.63%,环比12月(11829套)猛跌42.32%;成交均价16970元/ ,同比去年(15310元/ )涨幅为10.84%;环比12月(17075元/ )微跌0.61%。

值得一提的是,业界人士大多认为广州楼市价格微跌只是春节的短暂现象,2017年广州将成为房价继续上涨的罕见“一城”。

主要原因包括两方面:

第一,2013年11月广州市出台“穗六条”,要求非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明,如今“穗六条”的这一限制已经打开,一大批非穗籍买家成为新进生力军;

第二,2016年四季度,广州出现供地高峰,造就“高价地”的同时也埋下了楼市继续升温的伏笔。

深圳:一如往常,量价齐跌

深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据显示,2017年1月,深圳市一手住宅成交环比下跌超过两成,成交价格也继续下降。

统计数据显示,1月份深圳市一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%。

从区域成交情况看,龙岗仍是成交的主力区域,上月共成交1124套,接近占据全市总成交量七成,成交均价为32371元/平方米。而从成交结构来看,1月份90平方米以下中小户型成交量为1172套,占总成交量的71%。分析人士认为,首套置业比例大幅提高,代表刚需购房得到释放,也成为投资购房行为被进一步抑制的信号。

实际上,深圳楼市出现量价齐跌已有一段时日。

2016年10月4日,深圳市政府出台“深八条”,被业界成为史上最严楼市调控政策。也正是从彼时开始,深圳楼市风向急转。

从深圳市规土委发布的官方数据来看,2016年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%,房价已经跌回了2016年中水平。与此同时,12月深圳新房成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%,一手房成交量创下2016年全年。

对此,某位资深房地产中介向券商中国记者坦承,“深八条”对深圳楼市的震慑威力确实巨大,目前楼市整体仍然处于缓和向下的惯性之中,这个趋势估计今年一季度结束之前不会改变。

【其他城市】合肥:业主要求政府救市

除了上海之外,其他热点城市的楼市同样一片惨淡:

南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色,成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市春节连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量,总共仅成交了6套,远远落后于猴年春节的32套。

除此之外,被称为2016年楼市四小龙的合肥房价也惨遭暴跌,业主们都坐不住了,纷纷呼吁政府救市!

最近,合肥二手房降价的案例越来越多,而业主也越发着急。合肥的二手房到底跌成什么样子了?而背后的真相又是如何?

1、业主投诉蜀山区房价暴跌16%

12月份,一些业主就在合肥市12345政府服务直通车上进行投诉。投诉者表示,蜀山区房价暴跌16%,下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式,房价已经崩盘,政府却拿新房价格说保持稳定,我们业主表示极其愤怒,百姓资产大幅缩水。

2、政务某小区业主直降50万

政务区的二手房很坚挺,再加上房源稀缺,业主挂牌价都很有信心。但限购后,政务区二手房价格也出现下跌。

据政务区链家工作人员介绍,年前有些房东降价出售,但是不多,有总价降50万的。而最近成交的华润凯旋门小区一套房源,135 ,总价300万,此外还送车位。

3、不堪房价下跌,业主求政府救市

滨湖区一直是投资客的集中区,但是楼市限购后,二手房价格开始下跌,这慌了不少业主。

某业主表示:滨湖二手房从11月开始就一直跌,进入12月跌幅更加扩大,某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津,我们知道滨湖炒房客多,但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多,面对二手房价一路狂跌,我们倍感担忧和愤怒,照这样下去,若明年政策还不放松,我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了,出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。我们是改善性刚需,不是炒房客,我们不能接受房价非正常大幅下跌,请政府给我们一个说法。

根据二手房东的投诉来看,合肥的房价好像出现了下跌,但是事实情况并非如此。

据每日经济新闻了解到,这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象,仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致,并不能代表合肥楼市的整体现状,特别是新房价格并未出现大幅下跌。

即便如此,楼市经历了2016年的异常繁荣后,今年年初的确显露出了冷清的苗头,难道房地产市场的严冬已经到来?

央行下手,楼市何去何从?

财经评论员刘晓博表示,加息意味着资金贵了,它对于楼市、股市、债市、期市都构成利空。

海通证券姜超在他的研报《央行变相加息,谁的眼泪在飞?——评逆回购利率上调》中对于楼市的核心观点在于——如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而房地产市场的严冬或将到来。

拿上海为例,当地房价主要经历了以下阶段:2015年下半年中涨,2016年前10个月大涨,2016年11月止涨,12月微跌。

研究院副院长杨红旭分析认为,近期政府只管制新房定价,而不干预二手房交易。据此,基本上可能判定,本轮短周期,上海房价涨到头了,2017年将以下跌为主基调,部分时段盘整。

中信证券固收分析师明明表示:近期国内房地产市场又出现走热迹象,一线城市房价再次出现上涨势头,结合去年12月份信贷数据仍然较多和房地产投资再创新高,货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升,抑制房地产泡沫。

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