周口

我国房地产库存明显分化 农民工市民化的住宅需求估算

2016年02月29日来源:中国证券报楼盘导购责任编辑:chengzhe

周口房地产

——“三去一降一补”系列分析之二

□国家信息中心宏观经济形势课题组

2015年末,我国商品房待售面积为7.2亿平方米,考虑待售期房库存后,广义房地产库存面积为32.3亿平方米,去化周期长达30.2个月,商品房增量空置率高达46%,这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。本文进一步测算了我国城镇住宅存量规模,结合进城农民工居住现状,提出农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。

一、房地产库存的界定及合理区间

在房地产开发活动中,商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑,一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存,也就是已竣工未出售的商品房,在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。

首先,考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式,因此在界定商品房库存时需要有所变通,应该充分考虑到预售商品房的库存。其次,保障性住房是和商品房相对独立的住房体系,在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。最后,游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴,并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可,未纳入到现行房地产开发统计中,无法获得准确的建设、销售和库存等数据。

基于上述分析,考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计,基于严谨性和准确性,本文将房地产库存分为两个层次,分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外,在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存,则是完整意义上的全口径库存,有待统计完善后进一步研究。

狭义房地产库存,口径为现房库存,是指报告期末已经竣工的待售现房,即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念,不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率,用于判断商品房市场发展状况。

广义房地产库存,口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

目前,合理的房地产库存范围尚无严格界定,相对认可的合理去化周期的上限是18个月。

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