法官提示购房者：签订房屋买卖居间合同要留心

昨日，北京市三中院通报了涉及房屋买卖居间合同纠纷案件的情况。自2013年8月以来，该院已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62%，涉案标的约2000万元。北京市三中院民四庭副庭长宋毅法官接受采访时称，因房屋买卖手续复杂，绝大部分售房者、买房者选择通过中介公司交易房屋。有些中介公司利用购房者对工作流程不了解的现状，为了促成交易收取中介费，通过设置一些合同“陷阱”，欺骗当事人签订购房合同。当双方发生纠纷进入法院时，这些“陷阱”会对当事人产生不利影响。为了防止大家的利益受到危害，宋毅法官特做出四点提示。

1、不要合签居间买卖合同

宋毅法官称，买房人通过中介公司买房会涉及到两个独立的合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。

但在实践中，有的中介公司故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一。因为当买房人签订这个“合并合同”时，从法律上讲，合同已有买卖内容，居间服务已完成;但从实际上讲，服务根本还没有开始履行。一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。

宋毅法官提示，一个居间活动的正常流程是：当事人与中介公司先签订独立的居间合同，中介公司根据居间合同履行服务，买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。

2、小心中介诱签免责条款

中介公司往往会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避中介公司的一些法定义务或减轻、免除中介公司的一些责任与风险，当购房人发生疑问时，中介公司一般都以这些文件没有什么实际意义，不影响购房人的权利为由麻痹购房人，由于购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉，因此基本都会签字。

但事实上，购房人没有详细研究过文件的内容与条款，在发生纠纷后，中介公司拿出这些免责文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。

3、口头承诺要求写入合同

为促使购房人签订居间合同，中介公司会对购房人作许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的承诺帮助办理购房资质等，但是在具体签订居间合同时，中介公司经常以合同是市住建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同。

当双方发生纠纷时，中介公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。

宋毅法官表示，口头承诺空口无凭，购房者在购房时，如果中介公司提出了许多口头承诺，购房者可要求中介公司将这些承诺写入居间合同中。

4、注意收集发票保存证据

宋毅法官提醒，买房时要注意查看中介公司是否有合法资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。

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