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周口房产网:碧桂园北京退地的隐情风波

发布时间: 2015-10-26 09:37:33

来源: 乐居新闻网

分类: 行业动态

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周口房产网消息:风波之外:比恒大更凶残 碧桂园北京退地隐情

有一句谚语:做生意,没有早晚,重要的是做下去。

这句话也对也不对,否则就没有“风口”之说。

北京就是一个大风口。房企前10的企业中,唯独碧桂园还在环北京踯躅。

北京市区似乎到处都是骨头,已经没有下嘴的地方。

碧桂园以前为什么没有进京?接下来,“退地”风波走向最终会是哪般?万房地产研究院特邀首席投资官傅硕为您解读。

碧桂园的扩张,在过去几年,堪称疯长。但是,为什么没有疯到北京市区?

这不是“心情”或“天气”解释得通,显然有内在制度驱动,避开北京市区,也是制度驱动使然。

先说碧桂园规模疯长的原因,有很多,主要有两条:

一是跟投制度。

和万科一样,碧桂园实行跟投制度,跟投比例10%。公司自有资金计息,年化利息30%,即1个亿的集团自有资金,12个月收取3000万利息,扣除集团自有资金利息后,团队分20%的净利润。集团的财务底线是净利润率10%,内部收益率30%以上,6个月内,项目现金流为正。这就要求项目必须高周转。

为了更好捆绑利益,碧桂园实行强制跟投制度,区域总裁、营销的负责人、项目总,项目营销负责人必须跟投。管理层不跟投,集团不允许拿地。

这是一个很好解释的理由:老板会认为,项目管理层都不敢投钱,我为什么敢投钱?

拿地的标准,简单来说就是,老板能赚钱,职业经理人能赚钱,大家都能赚钱。

项目效益若不好,碧桂园会取消项目奖金发放。如果项目亏损,则需要项目团队贴钱,贴钱的方式,或者从管理层工资中扣除,或是从盈利项目中划拨。

为了刺激区域管理层的狼性,碧桂园允许你可以把手伸到别人地盘拿地。

每个区域公司要想壮大,除了深耕,还要把手伸得足够长,捞过界。

二是赢利能力。

碧桂园行走地产江湖,有一门独门绝活—全产业链体系。形象的比方是,碧桂园不用找外面一家合作单位,就能把房子给造起来,做完整个项目。

所以,碧桂园在三四线城市有绝对的统治力。在很多中小城市,碧桂园的市场占有率一半以上,一种夸张的说法是,碧桂园杀到的地方,中小开发商“死光了”。

全产业链体系,产品线成熟,可复制性强,保证了碧桂园的扩张速度和质量。

凭借全产业链体系,项目不会跑偏。

为什么碧桂园不进北京?

同样是因为上述两条理由。

一是跟投制度。

即便不为公司考虑,管理层也要为自己打算。区域公司管理层忙着赚钱,高周转转不停。


依靠碧桂园的传统优势,有现成的三四线楼盘收割,为什么跑到北京市区拿地?

为什么跟自己过意不去?

再说,广东的老板从来也不做只赚吆喝的事情。

从这一点说,老板和管理层是一条心。

二是全产业链优势在北京发挥空间受限。

碧桂园全产业链优势背后是什么?

成—本—控—制!

这种优势在环北京同样存在,若要进北京市区,市场风险显然要重新平估,成本优势不复存在,投资行为决定项目成败。

一个形象的比方是,在北京市区做项目,成本增加1000元/平米,开发商甚至非常麻木。

但对于碧桂园的管控体系,显然是个大事件。

在北京市区做豪宅,讲的是什么?

产品的创新能力和溢价能力。

所以,产品的创新能力和溢价能力成为北京公司的核心竞争力。至少,碧桂园没有在北京市区开发过一个楼盘,其产品创新能力和溢价能力无从评估。

从战略意义上讲,任何一家企业,赚钱是主流。

对于碧桂园来说,赚钱的体系已经很成熟,选择面又大,赚钱又稳又快。

何必要在北京市区冒个险!

何必拿!

如果要在北京市区有动作,就意味北京公司是碧桂园的特区,至少是“直辖市”,北京公司要换种打法。

为什么碧桂园又必须进北京市区?

一个共识的现象是,三四线风险加大,一二线城市需求旺盛,市场风险小,房价空间大。

碧桂园进北京市区,从战略考虑,是为集团谋将来发展。

即便不说将来,万一碧桂园在一二线城市拿到贵地,或是需要做顶级豪宅,怎么办?

前文提到过,区域公司忙着赚钱,依靠集团支持,对产品再创新细节投入精力自然有限。

区域公司一无动北京市区的经济动力,二无产品再创新的精力。

这是碧桂园成立北京公司的动因,也是北京公司的历史使命。

事实上,碧桂园的研发能力惊人。其研究院有上千人的规模,研发能力足够。

换句话说,在北京做顶级豪宅,有技术研发的底子。

一个例证是,作为一家房地产公司,碧桂园居然有国家博士点,这个真不是笑话。

而在北京市场,做豪宅,碧桂园肯定要调整产品线,要跟北京市场吻合,要跟周边竞品作比较。


如何看待碧桂园北京公司?

或者说,北京公司胜出,靠什么?

除了之前提到的研发实力。碧桂园的培训和开会在业内堪称“恐怖”。

总经理级别以上的管理层背负“课时”考核,对所管辖公司有讲课的具体课时任务。

培训的内容,包括制度、经验或教训。高管开完后,要考试。

魔鬼般的培训和开会造就碧桂园军队般的执行力,结果导向的执行力。

举例来说,一个跨8个省的大区调整,最多只要7天时间就能调整到位,最要命的是,调整后,区域公司高效运转不受丝毫影响。

文章结论:

碧桂园北京只是可能的退地风波,实则是集团层面革新和发展惯性之间的反复。在老板层面,这种反复,倒是一个战略再教育的过程,全民大争论,就是全民受教育。至于利润层面,倒是其次。

请注意,只是可能。

反观中国金茂,深耕北京市场,经历北京市场多轮风雨箱降,储备了一批业内翘楚,此番拿地,心情自然平静。

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责任编辑: chengzhe

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