张鹏：我是夹在冷板凳与热板凳中间的人

周口楼盘超市消息：在专访中，张鹏谈到当下房企的焦虑，可谓“惶惶不可终日”。他也谈到当代的融资处境、跨界合作、城市选择和资本市场偏好，以及未来绿色养老的业务重心。他更讲述了移动互联语境下当代在众筹上的新玩法。

“我跟张雷主席有一个分工。”当代置业(01107)总裁张鹏说。在公司的治理结构上，当代有“冷板凳”和“热板凳”之分。董事会是“冷板凳”，做战略研究，融资、海外发展。“热板凳”则是在一线冲锋陷阵的人。

“我是夹在‘冷板凳’和‘热板凳’中间的人，既在董事会又是股东，又是执行层的负责人，所以属于承上启下型。”张鹏说。

去年当代置业合约销售额73.56亿元，今年预估有50%以上的增长。虽然规模不大，当代却很受同行的欢迎。不久前，张鹏接待了前来取经的其他上市房地产公司和急需要转型的企业。“他们最关心的是当代的绿色节能系统。在二、三线城市的很多房企也要跟我们合作。”他说。

在专访中，张鹏谈到当下房企的焦虑，可谓“惶惶不可终日”。他也谈到当代的融资处境、跨界合作、城市选择和资本市场偏好，以及未来绿色养老的业务重心。他更讲述了移动互联语境下当代在众筹上的新玩法。

为了提利润，当代也准备学习万科的精细化管理与费用控制。“我们从内心尊重和学习万科，万科的精细化管理，包括售价个位数的调整， 最后全是利润。当代也要提高人均效能，可以把工资多提30%，让现有人的2/3去创造比现在更大的价值。”张鹏说。

当代置业总裁张鹏

以下是对话实录：

乐居：柴静让很多人直视了雾霾问题。听说最近不少房企都在跟当代接触，对防霾也很感兴趣，他们想向你们取什么经?

张鹏：首先，是我们要向优秀企业学习，市场现在还是以规模、速度论英雄。其次，当代沉淀了多年的大数据，他们最关心的其实就是我们的整体绿色节能系统。

绿色节能方面我们共有10个系统，20个子系统。节能分为三种，一，被动节能，如良好的外围护结构保持室温。二，主动节能，用地源热泵、全新风置换系统等设备节能。三，智慧节能，运营后把能耗降下来，降低居者生活成本。

当代的这套系统已经沉淀15年，我们从被动节能到主动节能，再到智慧节能，都有数据和实践。但是，前些年，我们苦练内功，把产品和绿色、节能体系研究的比较透彻，在发展速度上受到一些影响，上市前是可以的，上市后，我们需要调整一下思路。

乐居：当代是 “小而美”的公司，核心卖点在于产品非常标签化。但是现在市场环境显现出疲态，规模导向仍是主流，当代怎么找到自己的存在感?

张鹏：这么多年，张雷董事长始终跟内部人说，要有高于财务指标的理想。我们一直在构思自己的核心竞争力，十几年不改初心，做差异化，把注意力集中在对产品的研究上。过去因为没有上市，在融资等方面受到一些掣肘，规模没有发展起来。

但最重要的是，不管发生几次金融危机，地产历次分化、波动，当代都比较稳健。这些年，我们把产品、管理、企业内部流程都标准化了。我认为越是市场不好时，可能是我们这种企业的机会。

市场上升期上市，投资人要的是规模和速度。2013年，当代在分化期上市，自然要保证公司安全。这不仅考验企业的核心专长，还考验企业的适应和创新能力。一个公司的可持续发展，不是看最强，而是能不能最适应变化、最有毅力。更多周口楼盘超市资讯尽在周口楼盘网

比如为了把绿色成本降下来，降能耗，向“深绿”去发展。当代恒湿恒温恒氧系统，现在不断升级，过去是集中式，现在可以分户了，也可以改造既有建筑。节能，就是当业主入住后，花的钱逐渐降低。凡是节能的建筑，一定要做到舒适，还要加上移动互联属性。

乐居：这几年来，资本市场对于上市房企的兴趣点似乎在不断转移。关键词从规模、产品力、盈利能力，到增值服务能力等不断切换。现阶段资本市场对房企的兴趣点在哪里?

张鹏：我认为资本市场判断一个公司是相对清晰的标准。不管你有多少想法，资本市场还是关注你的规模、盈利、周转、抗风险能力和企业内控指标，当代的规模还要稳步的增长。

资本市场就是很现实，股东回报率很重要。比如你的盈利能力每年不能波动太大，毛利一减，马上评级就下来了。你的IRR(内部收益率)一降，投资人很可能就把你的债和股票抛了。其实我们每次去香港，这些股票持有者和债券持有者，真正关心的是财务指标，比如资产负债率有没有超70%?毛利率下降了几个点?净利润是多少?虽然短期的指标很重要，但这些指标的背后是投资者对公司的预期，公司信息保持透明，与投资者形成良性互动，会有利于得到投资者较长期的支持。

现在有的上市房企，为了今年的盈利能力，跟评估机构评估出投资性物业不少净利润。资本市场也认，但实际上这是透支，等于失血，最后容易现金流出问题。

乐居：既然投资者提了规模诉求，2015年当代给自己定的业绩指标是多少?

张鹏：我可以告诉你的是，我们会稳步增长。去年合约销售额73.56亿元，增长了68%以上，今年也大致是50%以上的销售合约额增长。这是投资人乐于看到的。

当然因为我们的基数不够大，增长率容易上去。投资人重点要看盈利能力，我们要控制价格不能降下来，否则利润就下来了。现在地产其实是向两头分化，一个就是地产金融化，一个是后期的资产运营，不断地创造持续增值。今年当代会搭建一个绿色金融资本平台。

乐居：这个当代绿色金融资本平台会用来做些什么?上市前的融资掣肘在上市后得到解决了吗?

张鹏：公司正在跟中国几个绿色节能产业、金融机构谈合作，我们会构建一个绿色金融资本平台，成立一个绿色并购基金，主要就是为了解决资金问题，从股权合作开始，推动融资的多样性、不断优化融资结构，降低融资成本。

上市以后，公司股票募集、发债的钱，受到各种限制。因为融资越多，你的负债率越高。当代的负债率有一条红线，始终不能超过70%。不然投资人会不满意。

我们可以把融资归纳成三种方式：销售融资、债权融资、股权融资。销售融资成本最低。上市房企债权融资成本现在基本在11%上下，实际也不低。没上市时，债权融资成本在15%—19%都有，意味着光利息都付不起。新成立绿色并购基金实际就是股权融资的方式，成立后我们和其他企业一起去拿地。

今年以来，针对雾霾、环保，在很多二、三线城市，政府部门设置了两个拿地条件。一条是企业自身或关联公司要建立或运行过绿建三星运营标识;另一条是项目建成后必须认证绿色运营标识。政府部门也越来越有环保意识，从规划设计条件就开始考虑。

截至2014年底，真正获得绿建三星运营标识的，中国现在一共只有5个项目，当代占了两个。很多企业并不具备绿色建筑的经验，如果要在二三线城市拿地，就会找过来。更多周口楼盘超市资讯尽在周口楼盘网

最近不少企业要跟我们合作，当代也在从中挑选。但是我们认为，这只是一种外在的门槛式合作，不能完全算市场行为，也不利于地产行业普及绿色，提高节能效率。我们真正要做的事，推动更多的企业，从拿地开始，从设计开始，就从保护环境，节约能源出发去开发建设。

乐居：合作是遍地开花的机会吗?当代在选择进入城市时秉持什么原则?

张鹏：当代的城市战略分成几类，第一，我们重点开发的城市是北京、上海、武汉，广州和深圳，尽管广州和深圳，我们还没有进去，但一线城市是安全的。

第二，持续开发城市是北京、上海、武汉、长沙、南昌、太原、合肥。

第三，谨慎进入的城市是所有的三线和弱二线城市。包括以前进入的九江、仙桃等。当时企业发展认为需要做一点规模，这些地方实际卖得也不错。但是现在它们确实不够安全了。

那些希望跟我们合作拿地的企业，如果地块不在这些区域范围内，我们就会慎重考虑进入。要看企业组织能力、资金能不能跟上，还有后期的运营能力。

另外，因为当代的节能产品对自然环境有一些要求，如淮河以南那些没有提供集中供暖的地方，冬天湿冷、夏天燥热的地方，我们开发的房子南方会供暖。我们每获得一个项目都要先去当地看气候条件，有些项目还要看地址条件，看符不符合我们的能源系统技术要求。还要算出地块的周转速度，毛利率，做筛选。所以在选地时非常谨慎，不是简单的说合作就合作，去遍地开花。

乐居：这段时间，一些300亿左右的企业在拼命做大规模，认为规模是安全线。而一些大规模的公司例如万科则在做内部转型。大小开发商都在求变，看起来都很焦虑，你同意我这种说法吗?更多周口楼盘超市资讯尽在周口楼盘网

张鹏：我认为，各家房企的确都非常焦虑。我们老说潮水退去有四块暗礁，第一块就是成本的压力，现在各房企全都感受到了这股压力。

我今天刚跟一个公司谈合作，他们共二十个以上的项目，只有五个项目是赚钱的，十五个项目是保本，甚至是略亏的。

现在不管一线、二线城市，地价不仅没有降，总体还微微上涨。但售价逐步在下降，不管是刚需、刚改，任何类型都微微在降。可见成本压力得有多大?我们通常说的3：3：3，土地成本30%，建安、土地市政、园林、前期、物业、销售成本等30%，还有管理费用、财务费用、销售费用和利润等又是30%。过去还有30%左右是毛利，再上一点税，可能毛利都在25%左右。但是今年能有几家房企毛利在25%以上?大家毛利都在下降。有的企业已经掉到20%了，再减去税，净利就没多少。

现在成本压力这么大，考验的就是精细化管理。要看你的前期费用、建安、成本、销售费用、售楼处的费用、管理费用能不能降下来。

这意味着很多房企要瘦身，要提高人均效能。管理费用要花在刀刃上。当代宁愿让现有人的2/3的人去创造比现在更大的价值，把工资多提30%，人均效能要提起来。

第二块暗礁是产能过剩。现在所有城市几乎没有库存在正常标准线左右的，全都略超标准线。有的城市要消化8—16个月，甚至36个月以上。过去大量开发商基于资源获取土地，现在都要把它去化掉。

第三块暗礁是对资产负债率的焦虑。企业回款额、销售额、资产负债率、毛利率、净利率，这些能不能保持一个健康的水平。上市公司对此焦虑是必然的。

最后一块暗礁是客户。现在局面反转，特别是在二、三线城市，开发商都派人举大牌子，用小蜜蜂做渠道推广。客户开始不忠诚，粘性更稀，他们选择面太广，开发商竞争也激烈。

以上这些暗礁，当代一样面临，我们同样焦虑。这就像赢者犬食，在这个大森林里，不经历磨砺和挫折，不经历大自然的洗礼，就会迅速被嘶咬，杳无音讯，就消失了。最近有几个朋友都说下一步不做了，把现在的这点库存卖完就算了。他们几十亿的房企，中小房企我认为会是第一波倒下的。当然，这未必是坏事，市场分化时，优胜劣汰，适者生存，就是大自然法则。

我们说，过去企业发展叫做增长，就是数量、销售面积、销售额，而今后，实质上是要成长，要使得一个企业从量走向质，也就是，要看多少客户和你一起走、走多久。

乐居：你所说的是指延伸到物业生活服务这一块?

张鹏：不局限于此。建筑里的全生命周期有两个维度。第一个维度是从设计到后期运营，当代都会用绿色、节能为线索。第二个维度是我们未来会在已获取的土地上，在20万平米左右的社区里，像北京、太原、合肥、上海这些城市，打造幼儿园、部分底商、一栋几千平米的写字楼、一个小酒店和60%—70%的住宅，最后再拿出10%的面积，大约一万多平米的一栋楼做适老化住宅。这个产品线一定把全生命周期实现出来。

乐居：具体怎么挣钱?

张鹏：我所有的战略都围绕房地产的价值链。先期有客户粘性，后期就会选配系统。比如你要室内除霾，你买了我们的房子后，你再加一点钱，买除霾系统。

以后跟互联网公司合作，你买我的房子，我就送你一台电视。互联网公司占据了客户终端，而我们和互联网公司能够共享大数据。

新玩法方面，我们推出了众筹。目前来看效果不错，一共募集了三、四千万元，撬动两亿销售额。众筹实际上就是众筹客户，最重要的是我们尝试了一个新的生态并找到了客户。

当代众筹一年要做至少三十个项目以上，这是投资人对我们的要求。我们自己的项目会不断拿出来做众筹。我们已经开始接触A轮，他们有自己的判断。将来我们会公开说，这个众筹平台是开放平台，不仅给当代发，也给其他企业发。我们最终的想法是做一个孵化平台。

更多周口楼盘超市资讯尽在周口楼盘网找周口好房源、周口优质楼盘、周口优秀房地产、周口二手房资讯、周口各县区楼市信息敬请点击本地楼市门户网站周口楼盘网

按需找房：普通住宅 海景房 公寓 打折优惠

区域找房：中心城区 周东新区 周口南区 周口西南区 周口北区 县市楼盘